大寮廠房,大寮廠房出租,大寮廠房買賣

業者統計實價登錄今年1~8月台北市住宅單價發現，台北市中心單價4、5字頭有超過3成以上的交易量，以60萬為最低單價門檻，中山區有40.5%交易落在60萬以下；而市郊區有過半交易都在50萬元以下，以文山區63.7%交易最多，顯見低單、低總價仍最受民眾青睞。

▲房仲統計實價登錄資料發現，台北市有3成以上交易單價落在50萬內。(圖／黃柏榮攝)

永慶房產集團業管部資深經理謝志傑表示，台北市市中心區以60萬作為低單價門檻，5個行政區中，中山區交易有40.5%落在60萬以下，是5區中最高，其次則是信義區的40.2%，雙雙站上4成大關，顯示5字頭房價入住市中心非難事。

▲

文山萬華北投最實惠 過半交易在50萬以下

至於台北市郊區，以單價50萬為低單價門檻統計，文山區交易占比63.7%最多，其次是萬華區的60.5%，而北投區則以56.4%位居第3，謝志傑表示，目前房市自住當道，低總價、低單價的產品較吸引民眾目光，中山區與信義區都是產品多元的區域，民眾在這兩區可以找到更多購屋選擇；而文山、萬華與北投三區的交易，過半都是單價50萬以下，是台北市價格最實惠的三大行政區。

謝志傑分析，以中山區來說，民生東路一段、中山北路二段、新生北路二段以及林森北路有不少套房可選擇，總價約在500~1000萬左右；若是小家庭需要2~3房住宅產品，則可往吉林路、長春路、農安街、德惠街與新生北路三段等尋找，公寓、屋齡30年以上中古大樓居多。

若想以5字頭房價進駐信義區，像是捷運永春站附近的路段包括忠孝東路五段、永吉路、虎林街，或是往信義計畫區周邊、北醫商圈附近的吳興街、福德街、松山路或是信義路六段一帶尋找，公寓物件多，民眾可多加比較。

至於市郊區，文山區房價相對親民，可選擇的路段與產品多，像是木柵路四段、木新路二、三段等木柵地區以公寓為主，或是政大周邊如政大一街、政大二街的中古大樓，3字頭房價購屋不是夢。若是資金較為充裕，則可以往捷運新店線沿線尋找，或是捷運萬芳醫院站附近的辛亥路四段、興隆路三段，產品選擇性高。

若想以3字頭在萬華區購屋，和平東路三段、環河南路一、二段的中古大樓或是西園路一、二段、萬大路的公寓都是可選擇的標的，若是希望入住電梯大樓，房價4字頭購屋，則可往青年公園周邊，或是往西門商圈周邊的昆明街、康定路等路段的中古大樓、套房進行看屋比較。

房價有感修正後，價格已趨買方的相對期待，台北市中心4、5字頭購屋非夢事，市郊區3、4字頭都能找得到房子，謝志傑建議民眾可參考平價路段、產品，積極看屋、比較，依據自身購屋需求挑選適合的房子，晉身有殼一族。

台北市長柯文哲上任之初，就對違規使用、違規裝修及違建宣戰，但第一任期已屆尾聲，房市「三違」的查報數量卻不減反增，對此北市府除了以稅務手段抑制違規，還將向建築師、設計師等專業人士開鍘……

時光倒轉回三年前，當時新官上任三把火的台北市長柯文哲，戴起烏紗帽的第一件事，就是向違建宣戰，並嗆聲就算議員關說也沒用；不僅對違建施展鐵腕，違反都市計畫土地使用分區的大直商業宅及港湖工業宅，也被柯市長列為檢討對象，與住戶、建商展開鬥法。 



最近，影響公共安全的違規室內裝修亦被市府盯上，表示將對業者祭出重罰。但柯市府一次又一次對「房市三違」表達強硬態度，卻遭議員批評說得比做得好聽。 



北市議員周柏雅即多次在質詢中指出，首都違建愈拆愈多，且有逾兩萬件拆了超過三年還頭好壯壯，質疑市府取締效率；違規使用情事嚴重的大直商業區，上千戶違法將商辦作住宅用的豪宅，已改善者更不到一成。至於違規室內裝修部分，不當隔間、夾層及未經申請案件也依舊猖獗。

違規工商宅 將釐正稅籍

為展現執法決心，近來北市府連番對三違情事祭出辣招，其中以取締大直商業宅的手段最為明確。大直娛樂商業區違規作住宅使用的情況嚴重，早在郝市府時期，官方便醞釀開罰，但總因欠缺具體事證而沒有進一步動作，如今市府總算表態，將在年底對未改善的違規戶祭出重罰。 



市府態度轉強，關鍵就在今年三月，稅捐處將租稅資料提供相關單位查證建功。按理說，大直商業區房屋應依規登記營業用，房屋稅率為百分之三，而非自住用的百分之一‧二；地價稅率也應以一般用地的千分之十起跳累進計算，不適用自用住宅用地的千分之二。 



因此稅率採自用計算的住戶，違規情事立馬現形。都發局建管科指出，倘若一千六百多戶違規戶遲未將稅率由自用改正為商用，且房屋亦非空置，將於年底陸續依都市計畫法開罰六到三十萬元。 



由於釐正稅籍後，持有稅瞬間暴增好幾倍，部分住戶大表不滿，直言當初根本被建商欺騙，官方也沒有把關，認為市府、建商都有責任，不應只拿住戶開刀，甚至盼能就地合法；但建商也有話說，強調從未隱瞞房屋座落土地的使用分區，住戶可據此判斷能否作住家使用，因此若住戶無法拿出建商隱匿重要資訊或廣告不實的證據，後果只能自行承擔了。

室內裝修亂搞 業者扛責

在室內裝修部分，市府則打算優先對設計師、裝潢業者等專業人士開刀。建管處副總工程司洪德豪指出，會磨刀霍霍向業者，一來是考量民眾進行室內裝修，多半會委託專業人士施作，因此從業者下手，可從源頭杜絕不法。 



二來則是過去有許多裝修業者未善盡告知、把關義務，即使住戶欲進行的裝修項目具公安疑慮如拆結構牆、浮濫隔間、陽台外推等，仍捨棄專業予以施作，有時甚至以不申請或偽造裝修許可證的方式暗渡陳倉，使官方決定對業者出招。 



洪德豪表示，違規進行室內裝修的業者，若未限期改善或補辦許可證，可依建築法開罰六萬到三十萬元罰鍰，情節嚴重者，市府更將呈報內政部要求停業；假如業者還涉嫌假造許可證，市府也會以偽造文書罪嫌將業者送辦。 



對於市府劍指專業人士，部分業者認為，市府作法百密一疏，因為民眾若委託未設立公司行號的水電工、土木工等個體技術人員施作，將無法要求其停業。 



對此建管處承認，若違規業者為個體戶技術工，或壓根就不是合格業者，確實難以要求停業；但照建築法規定，官方依然能對接案者或屋主開罰，並非毫無執法工具。

善用管委會 執法更有效

比沙列室內裝修設計總監張靜峰指出，市府既有心處理違規室內裝修，方法可更周全。張靜峰強調，合格業者因有嚴謹法規規範，不會輕易踰越紅線，故會進行違規裝修的業者，大多為不合格業者，但一般民眾判別不易，建議官方應先行為民眾把關，主動肅清市面不合格業者，以防消費者所託非人。 



此外，張靜峰還獻策，認為官方可透過管委會協助執法。管委會對社區事務具合法約束力，因此官方不妨積極輔導管委會訂定室內裝修相關規約，要求住戶需依規申請裝修許可證才能施工，並請管委會發現異狀主動通報，便可初步過濾不法，以最少的人力進行最有效率的管控。

造假無違建 懲處建築師

比起違規使用與違規裝修，違建問題才真的令人頭大！據建管處統計，截至今年為止，北市違建數量超過八‧六萬戶，與三年前柯市長宣戰時相比，非但沒減少，反而還多了兩千多件，讓議員直批違建愈拆愈多。 



為防範違建蔓延，北市府早在兩年前就拉專業人士下水，要求一○四年九月一日後領得使照的建物，辦理所有權登記時需檢附建築師開立的「無違建證明」，避免二次施工的違建增生。 



然而該規範並無強制性，又欠缺罰則，且建商對得多花一筆錢請建築師開立證明亦頗不滿，建築師方面也認為該制度將使建築師成為政府把關不嚴的代罪羔羊，成效屢遭質疑。 



但建管處卻認為，無違建證明政策有助新違建的查報。洪德豪指出，雖然無違建證明並非硬性規定，但若民眾、建商登記時未出具證明，地政局將會通報建管處進行查察，至今已有近四十起新違建，在此機制下獲查拆除，效果不差。 



建管處更強調，市府絕非無牙老虎，建築師若開立不實簽證，除市長提議的公佈建築師與公司名號外，市府也會將建築師交付建築師懲戒委員會議處，最重可吊照停業。

新查報違建 多半屬緩拆

既然無違建證明對壓抑違建略有效果，何以違建數仍不斷增加？建管處指出，數字背後另有隱情。建管處違建查報隊透露，近年民眾新檢舉的違建，多半是民國八十四年以前就存在的既存違建，再不然就是違規情節輕微如加蓋鐵窗、雨遮、法定空地蓋遮雨棚等的案件。違建查報隊專員陳建銘表示，前者若無公安疑慮，依法可緩拆，後者則拍照列管即可，以致未拆違建的帳面數字持續緩升。 



話雖如此，但據統計，北市平均每月拆除的違建數量多在兩百件以下，但新違建每月增加的速度卻遠大於拆除數量，在「拆慢蓋快」的情況下，違建數量逐年攀升並不令人意外。

破門列SOP　民間反彈大

對於拆除速度緩慢，違建戶配合度低、常技術性阻撓，實為執法的一大難題。對此北市府日前在市政會議上通過「北市違章建築強制拆除遇阻礙處理作業流程SOP」，未來人員前往拆除遇阻時，建管處可會同員警、政風人員及鎖匠，破門執行拆除作業，惟全程需錄影存證。 



北市的強硬主張，難免引起民眾反彈。就有違建戶放話表示，若市府真進行強拆，將以強制罪對市府提告，並認為強拆侵害民眾財產權，打算上綱到憲法層級，力阻市府執法。 



不僅民眾跳腳，議員們也認為市府手法可更細緻，否則拆除過程中若導致住戶財物損失，市府將惹來更多麻煩；同時也覺得強拆方針在未來執行上，會面臨法令解釋問題。但市府方面則說明，現行的建築法與行政執行法，均已賦予強制執行法源依據，對強硬執法的立場頗堅定，但事情能否如市府預期那麼順利，得等真正動手時才能見真章。

人力財源雙缺 執法困難

縱然已將強制執行列入SOP，但建管處違建處理科秘書楊桂環坦言，人力、財源的缺乏，是違建管控力不從心的最大苦衷。楊桂環指出，北市每年在違建處理上僅有八百萬預算，就算已調高強制待拆的收費，仍不足以負擔拆除花費。 



此外，與八○年代全盛時期相比，現今違建科室人力幾乎腰斬，四十多人得面對數以萬計的違規案件，著實無法面面俱到，因此建管處只能從違法情節重大、具公安疑慮的專案優先處理，盡力守住「新使照無違建」的底限。 



雖說執法環境艱困，但北市控管違建的成績，已長年居國內領先地位，因此比起責備與批評，民眾及民代在看待違建問題時，或許應給予相關人員多一點的體諒與鼓勵。

台灣房屋智庫統計台北屋齡三年以上住宅大樓近三年價格變化，發現和2016年價格相較，2017年有六個行政區都呈現回溫趨勢，和2015年比起來，已有三區回漲，分別是中正、文山和內湖，其中中正區漲8.5％，為各區最高。特別的是，單價最貴的大安區，以及最低的萬華區，價格都還不見起色，跌幅分別為9.3％和10.1％。



台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，房價盤整兩年，最貴的蛋黃區小資族仍然買不起，而房價下修後，區域單價差異縮減，在同樣低總價預算中，首購族「棄蛋殼選蛋白」，進階選擇生活機能，條件較好的區域，因此讓蛋白區買氣優先回溫。



同樣是親民房價區，北投、萬華的大樓仍微幅下跌，但文山區大樓單價回漲至49.2萬，比去年漲6.5％，張旭嵐表示，文山屬於自住友善區，在價格和住宅產品都比較貼近購屋族需求，自住買氣旺盛。而內湖近年較多大型企業總部持續遷入，就業機會支撐，讓內湖房市逐步回穩。

台北市精華區中，只有中正區回漲最明顯，大樓單價從2015年的73.5萬，回到2017年的79.7萬，價漲8.5％，整體漲勢穩定。台灣房屋中正加盟店店東李毅甫表示，中正區因為單價高，因此2015年修正幅度較大，不過區域的文教氣息濃厚，還有台、師大等一流學府，有公教人員穩定買盤，2017年買氣明顯增加，兩房或三房電梯產品的帶看率頗高，尤其羅斯福路以西到重慶南路一帶，是市大附小、國語實小和中正國中學區，六字頭單價有機會買到二十年以上電梯大樓，相較大安學區動則百萬單價的身價，中正區顯得實惠親切。



而大安區的大樓單價則續跌，和2015相較，跌幅達10.1％，為十二區之冠！張旭嵐指出，大安區房價仍高，交易量疲弱，買方的殺價心態仍濃，對於高單價的接受度不高，而大安區多數的屋主早年購屋成本低，因此即使讓價還是不虧的情況下，也願意降價換成交。

時代不停的在變，房地產生態也與時俱進；我們買房往往會延續著舊有觀念，殊不知有的觀念已經過時、不合時宜，現在要買房，這五個新觀念是缺一不可……

俗話說：「要致富，先要有正確的觀念」尤其在這個瞬息萬變的社會融爐當中，更需要時時更新資訊、剔除落伍的舊想法。買房子，當然也是一樣。房市已步入修正期二年多，要在混沌的房市中進場買房，以下五個新觀念很重要！

觀念一　大台北買房　放棄３３３

在各種購屋經驗或法則當中，「三三三法則」是最常被奉為圭臬的法則之一；所謂「三三三法則」，意思是把月薪的三分之一作定額儲蓄、三分之一付房貸，另外三分之一應付日常生活開銷。



但如果過度堅守法則，大部份民眾都無法在大台北買房子！根據內政部統計，國人「房貸負擔率」長年居高不下，今年第一季台北市房貸負擔率高達六三點九％、新北市則達五一點四五％；意即在台北市買房的民眾，每個月要償還的房貸占據月薪的六成多，新北市民眾起碼拿一半月薪去付房貸。

這是不是代表三三三法則錯了呢？當然不是。該法則仍然是買房最保守、最穩妥的財務計畫，但現實是殘酷的，大台北房價貴得嚇人，如果按該法則，想在大台北買到房子並不容易。



法則是死的，但人是活的，在高房價環境下想在大台北買房，就得要變通才行。如果把買房子當成強迫儲蓄，那麼不妨把原三分之一作為定額儲蓄的錢拿來付房貸，將三三三改成六四、或者六三一法則，即月薪六成繳房貸、四成作生活花費，或者六成繳房貸、三成作生活開銷，另一成作儲蓄以備不時之需。



不過，若月薪的六成要付房貸，生活會比較緊迫，禁不起意外風險，所以這種財務計畫較適合雙薪家庭、或者收入高度穩定的職業如公務人員，至於工作不穩定、或是單薪家庭就不建議這個作法。

觀念二　房價倒掛啦　買新不買舊

大多數民眾傳統觀念會認為，「新房子比較貴，中古屋比較便宜」；在正常情況下，新房子肯定比較貴，但近期房地產市場已進入「價格大混戰」時代，新房子與中古屋價格差距縮小，「買新不買舊」已成為目前房市一個奇特現象。



一般情況下，新建案價格往往比中古屋高出約三成左右，但近期房市刮起「有感讓利」風，導致房價出現「倒掛現象」；房價倒掛，意思是指新建案價格比中古屋還便宜，這種現象在台灣相當罕見。



這種房價倒掛的現象，肇因於建商降價意願大增，但中古屋主卻普遍不願降價、或者降幅太小，所以中古屋和新建案價格相差無幾，包括台北市中山、內湖、北投、文山、信義，以及新北市淡水、新莊、汐止、板橋、五股等地，都能找到比中古屋便宜的新建案。



聰明的民眾現在買房，當然是「買新不買舊」，既不必和中古屋主苦苦殺價，還能省下中古屋鉅額裝潢費用。現在買房，首選就買新房子！

觀念三　利率殺翻天　別只選青安

不少民眾都有個牢不可破的印象，認為政府的「青年安心成家購屋優惠貸款」（以下簡稱青安房貸）利率比較划算，所以在買到房子後，便不假思索去申請青安房貸，但實際上卻大有玄機。



若申請青安房貸一千萬，以台灣銀行「二段式機動利率」來計算，現在前二年利率為一點四四％，第三年起是一點七四％。在二年寬限期、還款年限設定為二十年且利率不調動的情況下，則本息共需繳納一一九五萬又二七七三元。



然而，今年六月國內五大公股行庫新承作房貸平均利率為一點六四七％，若按該利率條件、二年寬限期且利率不調動的情況下，則共需要繳納一一八九萬又一六四五元，比青安房貸節省六萬多元。



不僅如此，今年來如土銀、郵局、兆豐銀，以及中信銀等多家金融機構，紛紛祭出更優惠的房貸方案，最低利率不到一點六％，遠遠比青安房貸更划算。



唯一該注意的是，上述極低利率的房貸方案，大多數有限定職業、信用等條件，例如必須是公務員、三師、國營企業等員工，才能享有優惠方案。如果民眾具備職業優勢、信用條件也良好，那不妨單獨跟銀行爭取更低的房貸利率，不用傻傻的申請青安房貸。

觀念四　小宅滿天飛　高坪效灌水

現在房市以首購為主流，而首購族往往只能買得起小坪數住宅；有業者看中小宅需求高，首購族特別愛買高坪效、多房數的小宅，轉而規劃這種產品來銷售。



這種號稱高坪效、多房數的小宅，業者往往會做樣品屋來取信民眾；在沒有夾層、外推等違建的情況下，約十六到十八坪就能作二房、或是二十六、二十七坪能隔出三房。

不過，對於多房數的小宅，您更要特別注意，別掉入樣品屋的陷阱當中。較常見的手法，是作「輕隔間」，將牆壁厚度作薄，才有更多空間規劃房間；或者樣品屋完全不作房門、隔間門，假以「通透寬敞」的設計風格來搪塞，有的則會把傳統房門換成拉門，營造出寬闊的視覺錯覺。



但實際上，這類預售屋在交屋後，民眾會驚然發現，十六到十八坪根本作不了正常的二房，連作一加一房都很勉強。如果民眾想買號稱多房數的小宅，最好向銷售人員取得詳細的室內坪數、尺寸，並向設計師詢問有無可能作出賣方所號稱的空間，才不會「繳學費」得到教訓。

觀念五　公設比高低　別迷信數字

每個人買房都會問到「公設比」，公設比越高，通常代表虛坪越多；公設比愈低，則代表虛坪越少。這一段話聽起來似乎理所當然，但這個舊觀念現在不見得管用喔！



多數大樓建案公設比的計算方式，是「公設面積／（總面積－車位面積）Ｘ一○○％」，所得出來的數字就是公設比；算式中的總面積，包括主建物、附屬建物等坪數，附屬建物即含陽台、雨遮、屋簷等。



由於讓利風的興起，有少部份建商將雨遮的坪數作大、接近法規上限；當雨遮面積變多，總面積也因而增加，算式中的分母就增加，那麼公設比就會降低。這類建案雖然號稱讓利，但實際上卻要民眾掏錢買更多雨遮，並沒比較划算。



公設比就像「魔術數字」，可以動的手腳太多，民眾切記勿太迷信公設比表面數字，而要深入暸解有什麼公共設施、房屋實際可用的坪數到底有多少，才不至於買到假降價的房子。

買房黃金期　資訊勿空窗

其實，如果民眾不想買房吃虧，事前就得多作功課，尤其時下大降價的建案頻傳，正是撿便宜的好時機。然而，一間房子的價格越吸引人，就要想到潛藏的風險可能越高，多方面評估就更不能少，才能買到一間不後悔的房子。

北市大樓物件買盤持穩，房仲統計北市屋齡3年以上住宅大樓近3年價格變化，發現和去年價格相較，今年有6個行政區呈現回溫趨勢，和2015年比起來，已有3區回漲，分別是中正、文山、內湖，以中正回漲8.5%為各區最高，反觀單價最貴的大安與最低的萬華，價格仍不見起色，分別有9.3%及10.1%跌幅。

▲房仲統計台北市屋齡3年以上住宅大樓近3年價格變化，發現中正區大樓房價回漲8.5%為各區之最。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，房價盤整2年，最貴的蛋黃區小資族仍買不起，房價下修後，區域單價差異縮減，在同樣低總價預算中，首購族「棄蛋殼選蛋白」，進階選擇生活機能條件較好的區域，因此讓蛋白區買氣優先回溫。同樣是親民房價區，北投、萬華的大樓微幅下跌，但文山區大樓單價回漲至49.2萬元，比去年上升6.5%，文山屬於自住友善區，價格和住宅產品比較貼近購屋族需求，自住買氣旺，而內湖有較多大型企業總部持續遷入，就業機會支撐，讓區域房市逐步回穩。

台北市精華區僅中正區回漲最明顯，大樓單價從前年73.5萬元，回到今年79.7萬元，成長8.5%。台灣房屋中正加盟店店東李毅甫觀察，中正區因單價高，2015年修正幅度較大，不過區域文教氣息濃厚，還有台大、師大等一流學府，公教人員買盤穩定，今年買氣增加，2~3房電梯產品的帶看率頗高，尤其羅斯福路以西到重慶南路一帶，是市大附小、國語實小、中正國中學區，6字頭單價有機會買到20年以上電梯大樓，相較大安學區動輒百萬單價，中正區顯得實惠親切。

大安區的大樓單價續跌，和2015年相較跌幅達10.1%，為全市之冠，張旭嵐指出，大安房價仍高，交易量疲弱，買方殺價心態濃厚，對於高單價的接受度不高，而大安區多數屋主早年購屋成本低，在讓價不虧本的情況下，仍願意降價換成交。

台中市政府積極推動八年一萬戶社會住宅，更率先訂定自治條例，透過地價稅及房屋稅優惠獎勵，推動社宅政策，鼓勵民間興辦社會住宅，及住宅所有權人將房屋出租給弱勢族群。全案今天(25號)獲得議會法規委員會審查通過，三讀後即可公布施行。(寇世菁報導)

台中市府地方稅務局長陳進雄表示，這項台中市社會住宅興辦及公益出租人出租房屋優惠地價稅房屋稅自治條例草案，是領先全國，率先制定，透過地價稅及房屋稅優惠，獎勵興辦社會住宅，主要針對政府興辦包租代管以外的社會住宅，房屋稅及地價稅全免。對政府興辦包租代管及民間興辦社會住宅部分，房屋稅減徵20%，相當於比照自住房屋稅率，地價稅則按原適用稅率減徵80%。另外，住宅所有權人，如果將房屋出租給符合住宅法第4條第2項規定的經濟或社會弱勢者，土地在一定面積範圍內，可按自用住宅用地2%稅率，課徵地價稅，希望藉此鼓勵住宅所有權人成為公益出租人，同時也提升對低收入戶或中低收入戶、特殊境遇家庭、身心障礙、原住民、災民等弱勢保障。

陳進雄指出，自治條例最重要的意義，就是達成市長林佳龍繼續推動台中市為宜居城市及社會住宅的目標。

地方稅務局表示，台中市社會住宅興辦及公益出租人出租房屋優惠地價稅房屋稅自治條例，感謝議會法規委員會審查通過，等三讀通過，即可公布施行，進一步提升宜居城市發展能量。