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六都地政局最新公布今（2025）年10月建物買賣移轉棟數，六大都會區合計成交16,989棟，較9月增加5.7％，但與去年同期相比仍減少13.5％。累計今年前10月移轉棟數為168,785棟，年減達26.6％，創下近8年同期新低。即便房市整體量能雖有止跌，但全年仍恐陷入「26萬棟保衛戰」。

永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，雖然10月移轉量較上月小幅回升，但銀行房貸仍持續緊縮，加上央行第七波選擇性信用管制生效，房貸排撥時間拉長，使市場交易節奏明顯放緩。不過隨著房市政策出現鬆綁討論，自住買盤信心略有回升，首購及換屋族群進場意願提高，部分屋主也開始讓利，使交易量出現溫和回升的跡象。

中信房屋研展室副理莊思敏分析，10月移轉量的月增主要受重劃區與新案交屋潮推動，包括新北永和及台中北屯、梧棲等地新建案陸續交屋，帶動區域移轉棟數上升。尤其股市高檔與資金動能充足，使市場看屋人潮回流。然而國際政經不確定性與貸款難題仍是房市主要挑戰，預估全年買賣移轉棟數僅約26至27萬棟，可能寫下近年新低。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，新青安貸款不計入銀行法水位上限後，放款壓力略有紓解；加上Q4傳統旺季與剛性需求支撐，使10月移轉量優於9月，年減幅也收斂至1成左右。

南北房市有所差異，大家房屋公關主任賴志昶指出，目前房市以北部呈現「高價區降溫、周邊支撐」的分化格局；南二都則在半導體題材退燒後出現盤整。

儘管如此，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德提醒，台股突破2.8萬點帶動資金信心，對房市氛圍略為正面，但由於前期漲幅過大且政策仍偏緊，市場交易量仍顯清淡，後續政策走向仍將是影響市場信心的最大變數。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

「簽約時少寫八個字，過戶時慘賠百百萬！」新北市近郊農地市場正上演一場場契約攻防戰。隨著區段徵收題材發酵，原本乏人問津的農地瞬間洛陽紙貴，但隱藏在交易背後的「契約地雷」，卻讓不少賣方在簽字後才驚覺，自己親手埋下了糾紛的導火線。

正業地政士聯合事務所所長鄭文在最近處理的案例令人心驚：一位農地共有人趁著徵收傳聞，順利以高價出售持分，卻在過戶前夕被買方突襲砍價。買方抓住「套繪管制」這四個字大作文章，聲稱未來抵價地面積可能縮水，要求折讓三成價金。儘管依法令規定，區段徵收時套繪將自動解除，但契約中未明確載明這項關鍵資訊，讓賣方陷入進退兩難的困境。

「市場冷清時，買方砍價的刀特別利。」點出當前市場現實。

他發現，愈是精明的投資客，愈懂得在契約條文中尋找突破口。最近一宗交易，買方在簽約後突然主張賣方未告知「土壤污染檢測紀錄」，儘管該地根本從未做過相關檢測，但契約中確實漏未載明「保證無污染歷史」的但書，導致雙方陷入冗長協商。

這些契約陷阱通常藏在看似不起眼的細節裡。

例如「套繪管制」狀態的農地，若未在契約中明確記載「依《農業用地興建農舍辦法》第12條規定，本土地若經區段徵收變更為非農業用地，套繪管制自動解除」，就可能被買方作為砍價的藉口。更棘手的是，有些早期農舍雖已倒塌，但套繪紀錄仍在，買方若刻意隱瞞購買意圖，事後再以此要求賠償，賣方往往求助無門。

專業地政士透露，現在連「耕作權歸屬」都能成為砍價理由。

有買方在簽約後聲稱發現土地上有他人耕作跡象，質疑賣方未完全告知使用狀況，要求折價百萬。儘管實務上農地閒置時被鄰人暫時使用的情形相當普遍，但若契約中未載明「現況使用情形」，賣方就容易陷入被動。

農地買賣最危險的三大契約漏洞包括：

未明確記載套繪管制狀態、未詳列土地使用限制、未載明徵收補償權利歸屬。他最近經手的案例中，就有賣方因契約未註明「區段徵收抵價地分配權利隨土地移轉」，被買方主張權利瑕疵，最終被迫降價成交。

契約自保的黃金法則

在這波農地交易熱潮中，真正的勝負關鍵不在價格，而在契約的嚴謹度。資深地政士建議賣方必須堅守三大原則：首先，在契約中明確列出所有土地限制與特殊狀況；其次，對徵收相關權利歸屬條文要逐字審閱；最後，所有口頭承諾都要轉為白紙黑字。

市場從熱轉冷之際，正是契約漏洞最容易暴露的時刻。

與其事後為了一個條文對簿公堂，不如簽約前多花三十分鐘逐條確認。畢竟，在農地交易的戰場上，真正能保護你的不是最高的成交價，而是最嚴謹的契約書。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

台南捷運藍線10月21日正式獲行政院核定，力拚2026年底前動工，預計約6年後將迎來台南首條捷運通車，不過，交通利多卻不敵政府打炒房，藍線10個站點周邊近一年房價，10站就有6站房價下跌，其中，又以「B3站」五王國小商圈跌勢最明顯，每坪單價從25.7萬元下修至22.8萬元，年減約1成，不過，儘管漲少跌多，全線10站捷運宅，房價已不見1字頭。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮4日表示，根據台灣房屋集團統計，台南市捷運藍線10個站點周邊，近一年房價，10站就有6站房價下跌，包括B9、B1、B7、B2、B4、和B3，跌幅從0.6％到11.4％，其中，又以「B3站」五王國小商圈跌勢最明顯，每坪單價從25.7萬元下修至22.8萬元，年減逾1成。

李家妮表示，捷運藍線為台南捷運的核心路線，北起大橋重劃區，南至文化中心，支線則連接仁德轉運站，行經永康、東區、仁德等精華地段，各站點商圈皆可謂台南指標生活圈，近年在限貸令影響下，房市主要由自住剛需撐盤，但受限貸款水位吃緊，自備款門檻提高，購屋族多傾向捨新選舊、降低總價，以減少貸款受限風險。

以「B3站」五王國小商圈來說，去年新屋成交最高水位已突破5字頭，但今年5年以下新屋交易比例明顯減半，以20年以上中古屋交易為最大宗，佔比從6成增加至8成，相對使整體價位出現溫和修正。

觀察藍線10站中，仍有4站呈現年增表現，其中，位於文化中心生活圈的「B8站」，近一年均價從每坪22.9萬元，上揚至25.4萬元，漲幅1成最高，榮登全線房價抗跌王！。

台灣房屋台南富裕加盟店店長林依依表示，漲勢最亮眼的「B8站」，為藍線文化中心線的終點站，位屬文化中心生活圈，區段除擁有文化中心外，還坐擁巴克禮公園、台南市立醫院，並鄰近南台南站副都心，生活機能與環境品質兼具，為市中心優質生活圈之一，近一年房價從每坪22.9萬漲至25.4萬元，漲幅10.7％。

林依依表示，文化中心生活圈內有崇明國中、小兩所明星學校，磁吸家庭客群積極卡位明星學區，然而區域新案供給有限，多為透天聚落與屋齡25至30年以上的中古華廈大樓，不少屋主因滿意生活機能，又看好未來捷運發展紅利，普遍惜售使市場釋出量較低。也因物件稀缺性，讓買方願意追價的機率與幅度提高，加上公共建設利多帶動下，讓商圈中古房價呈現明顯補漲，以目前25年中古大樓3房含車位，總價帶約在1,000~1,200萬元左右能入手。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

航空城客運園區發展加速 大園住宅市場現新動能

隨著房市回歸自住需求、投資買盤退場，市場進入理性調整期。近期桃園大園區因航空城計畫推進、交通建設逐步成形，再度成為購屋族與建商關注焦點。專家指出，在市場冷靜期中，重劃區具備長期發展題材與生活機能優勢，往往更能吸引首購與換屋族群進場。

航空城與第三航廈題材發酵 客運園區潛力受矚目

桃園航空城計畫即將邁入實質啟動階段，其中位於大園的客運園區為近期房市熱門區段。該區鄰近桃園機場第三航廈與產業專用區，未來將串聯機場周邊商業與產業聚落，帶動就業與居住需求。區內除具交通優勢外，生活與教育資源也相對完整。當地擁有大園國中、大園體育園區及多座埤塘景觀公園，提供良好的居住環境；同時，德商DHL、大金空調及多家產業陸續設廠進駐，為區域帶來穩定的就業人口。相較青埔、南崁等成熟區域，客運園區房價仍處低基期，市場看好未來具補漲空間。

建築品質與永續設計成趨勢

近年桃園新案普遍強調結構安全與節能設計，導入耐震工法及綠建材應用的比例明顯提高。中麗建設等地方開發業者也順應市場趨勢，在結構設計、施工透明化及防水保固上採更嚴格標準，反映自住市場對建築品質與永續性的重視。

住宅市場回歸自住需求 產品規劃走向質感與機能並重

大園地區最新登場的中麗北極星為中麗建設於客運園區的代表性開發案，基地位於南和路與學十二街交會口，鄰近公園綠地與主要生活幹道。該案規劃約六十八戶住宅，坪數介於三十至四十五坪之間，設計以家庭與換屋族群為主。業界觀察指出，該案結合公園景觀、完整學區與交通建設題材，反映出區域住宅市場正朝向質感與生活機能兼具的方向發展。隨航空城計畫推進與基礎建設完善，大園房市可望持續成為桃園北側的新興成長核心。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

房市進入冷靜期，各區成交量普遍下滑，但台中品牌建商憑藉明確的產品定位與差異化策略，持續吸引具購買力的自住與換屋族群進場。其中，40至50坪三房仍為剛需主流，隨著重劃區單價走高，這類產品的平均總價普遍落在3,000萬元以上，成為家庭換屋的主要選項，今年以來包括勤美、雙橡園、順天、舜元均展現品牌建商精準掌握客群的實力，旗下指標新案均賣出好成績。

位於南屯區單元二公益路的「雙橡園1518」，以超大基地僅蓋一棟的理念，發展出酒店御邸模式，社區提供一日六餐服務、頂級桌宴、禮賓接駁等專屬化的生活體驗。據實登資料，雙橡園1518已揭露逾百筆交易，最高成交單價達93.3萬元。

南屯區13期昌明段的「順天MR.L」，地段緊鄰八期生活圈，推出45至90坪三房至大三房產品，總價控制在4,000萬元內，揭露筆數來到58筆，最高成交單價87.9萬元。西區「勤美之真」的大基地規劃，結合周邊草悟道、勤美誠品、洲際酒店形成獨特生活氛圍，獲區域客關注，最高成交單價85.4萬元，創區域新高。

北屯區14期洲際段「舜元悟野」，導入社交俱樂部概念，結合商務中心與輕食廚房，創造兼具生活與社交居住體驗。近期實登揭露十筆交易，成交總價3,300萬至3,800萬元，顯示高端自住族對運動與生活空間整合認同。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

隨著房市發燒，近年驗屋公司如雨後春筍出現，卻屢見業者「雞蛋裡挑骨頭」，一驗缺失破千項，造成消費者、建商對立，甚至還有找來工讀生代驗，毫無專業可言。消保官建議，內政部應制定驗屋標準或定型化契約，對建商、消費者都有保障。

近3年來驗屋糾紛逐增，據統計，桃園市2023年29件、去年33件，今年到9月已有25件；另新竹市50件、新竹縣30件、苗栗28件，其中以「漏水」最常見；新北市51件中，有49件是拿驗屋公司的結果請求建商修復瑕疵的消費糾紛。

台灣住宅品質消費者保護協會顧問吳翃毅說，全台原本僅20多家驗屋公司，去年暴增100多家，品質參差不齊。例如有業者發現地板空洞，只貼1張貼紙，未採取檢測空洞範圍且以數張貼紙示意的正規做法，讓建商誤認僅貼紙處有空洞只修補該處。另有業者被委託人發現在小雞上工App找工讀生幫忙後，辯稱只是打雜；更有業者聘工讀生看照片就完成驗屋報告，卻在「複製、貼上」時搞錯主臥、次臥。

好日子科技驗屋營運長周昱存指出，目前全台約有300多家驗屋公司，驗屋產業剛興起，的確良莠不齊，有些業者為招攬生意，刻意渲染、誇大，卻不見得真能解決問題。有些為老師傅、水電行兼職，連儀器都沒有，只憑目視檢查，容易引發後續糾紛。

新北市消保官主任王治宇說，新北某建案就曾因驗屋鬧糾紛，業者以紫外線照看牆壁油漆有無均勻，造成建商不悅；還有建商聲稱磁磚5個貼點內有3個貼點空心才算瑕疵，但消費者認為5點都貼好才符合標準，因驗屋沒有國家標準，雙方難有共識。

新竹縣消保官陳雅芳認為，驗屋人員證照制度及業者規範、驗屋標準及項目都付之闕如，亟需內政部訂定相關準則或定型化契約，讓消費者、驗屋業者及建商有所依循。

內政部回應，建物取得使用執照前即經相關技師及建築師依專業監造完工；公設點交訂有「公寓大廈共用部分與及附屬設施設備點交表」，供管委會或管理負責人據以檢視項目與內容；非屬條例規定點交項目，內政部可協助就檢驗項目、方式及合格標準等研究後，另提供民眾參考。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

驗屋能找得出的瑕疵百百種，部分驗屋業者為使消費者覺得「有做事」，更是吹毛求疵，除了消保官建議消費者找口碑好的業者、合理解決問題，避免無謂紛爭，還有建商得知買方找驗屋業者，寧願便宜數十萬元，別繼續「找麻煩」。

「司空見慣了！」桃園某建商指出，竹科新貴為求慎重，8成都會找驗屋業者，若驗屋時就事論事，其實對客戶、建商都有保障，可惜大多是雞蛋裡挑骨頭，正常約有10個瑕疵，但驗屋業者總會找出500個，才對客戶「有交代」。

「時間就是金錢！」該建商無奈說，找驗屋業者平均會延宕1個月完成驗屋，有時一卡關就是3個月，建商拿不到貸款、卡住帳款，真的「壓力山大」，但也只能盡力跟客戶理性溝通、盡量修正。另名建商乾脆「買房送驗屋」，對驗屋業者唯一要求就是出具報告給客戶後，1周內要同步把報告給公司，以及早因應。

新竹市府消保官室指出，有買方因驗屋報告列出瑕疵而阻擋銀行撥款，但依「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，除非是輻射屋、海砂屋或重大結構瑕疵，否則在建商完成過戶後，不得要求銀行停止撥款，一般瑕疵應以保留5％尾款約束建商。

好日子科技驗屋營運長周昱存指出，經濟部並無驗屋業的營業登記類別，業界多以室內裝修、環境檢測、工程類別登記。驗屋會有基礎費用，如室內20坪內收費約1萬至1萬5000元，逾20坪每坪約5、600元。他提醒，驗屋流程應有SOP、要出具報告，讓買方了解房子發生什麼事，建議買方先看驗屋業者規模、收費是否透明、報告是否另收費等，提高保障。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

「省下仲介費，直接跟屋主買房！」這個念頭讓多少首購族心動，卻也讓不少人踏入購屋陷阱，原來成交後發現漏水、壁癌，還有一線生機！

最近在購屋社團裡，熱門話題圍繞在「直接跟屋主買房該注意什麼？」特別是成交後才發現漏水、壁癌等重大問題時，到底該如何自救？這個問題困擾著無數想省仲介費的首購族。賣厝阿明直接點出關鍵：即使沒有透過仲介，屋主仍負有「物之瑕疵擔保責任」，但前提是買方必須在交易過程中做好自我保護。

「當初以為省下2%仲介費很聰明，後來才發現問題一堆！」

兩年前在新莊直接跟屋主買房的林小姐無奈地說。直接交易最危險的，就是少了房仲的專業把關。房仲在正常交易流程中，會協助確認產權狀況、調閱謄本、過濾賣方誠信，這些專業服務對首購族來說特別重要。讓人擔心的是，有些自售屋主之所以不透過房仲，就是因為房屋存在難以解決的瑕疵。這些問題在專業房仲的火眼金睛下無所遁形，但對缺乏經驗的首購族來說，卻像是隱形地雷，等到成交入住後才一一爆發。

實務上最常見的糾紛就是漏水問題。

台北市某位資深地政士透露：「很多漏水問題在晴天根本看不出來，要等到連續下雨或颱風過後才會現形，但那時候通常已經完成交屋了。」

賣厝阿明強調的「物之瑕疵擔保責任」，確實是買方的重要保障。

根據民法第354條規定，賣方必須擔保房屋在交屋時沒有價值或效用上的瑕疵。如果事後發現漏水、壁癌等重大問題，買方可以在發現後六個月內請求解除契約或減少價金。不過，法律雖然提供救濟途徑，實務上卻存在舉證困難的問題。買方必須證明這些瑕疵在交屋前就已經存在，而且賣方知情或應知卻未告知。這種舉證責任往往讓買方陷入「有理說不清」的困境。

律師事務所常見的案例是，買方花錢修繕後要求賣方賠償，卻因為無法證明瑕疵在交易前就已存在，最後只能自行吸收費用。這也是為什麼事前預防遠比事後補救重要。

賣厝阿明建議的三大保護措施，確實是直接交易的關鍵防線。

首先，「找合法地政士」能確保產權轉移過程合法安全，避免一屋二賣或產權不清的問題。其次，「履約保證」機制能確保價金安全。透過銀行或建經公司作為第三方保管價金，依照契約約定階段性撥款，這樣即使交易過程中出現問題，買方也能確保資金安全。最重要的是「押5%交屋尾款」。這筆保留款項應該在交屋後三個月到半年才支付，期間足夠買方觀察房屋在不同天氣条件下的實際狀況。特別是漏水問題，往往需要經過幾場大雨才能真正檢驗出來。

有經驗的買方還會在契約中加入「驗屋條款」，約定在交屋前有權委託專業驗屋公司進行檢測，如發現重大瑕疵可要求解約或減價。

隨著消費者意識抬頭，專業驗屋服務逐漸普及。

這些驗屋公司使用紅外線熱像儀、濕度計等專業設備，能夠檢測出肉眼難以發現的問題。雖然需要支付數千到上萬元的費用，但相比動輒數十萬的修繕費用，這個投資絕對值得。驗屋業者透露：「我們最常發現的就是頂樓漏水、浴室防水層失效、以及隱藏在裝潢後的壁癌問題。很多賣方在出售前會簡單粉刷遮掩，一般買方根本看不出來。」

特別是在梅雨季節或颱風過後立即驗屋，最能檢驗出房屋的真實狀況。建議買方可以選擇在這個時機點看屋，或是要求保留較長的交屋尾款期間，以便觀察房屋在不同季節的表現。

M觀點：直接跟屋主買房就像不請導遊自助旅行，雖然省錢但風險自負。

與其事後耗費心力求償，不如事前做好萬全準備。記住，在購屋這件人生大事上，專業服務的價值不僅在於促成交易，更在於風險控管。當你決定省下仲介費時，最好先把這些自保措施做到位。畢竟，買房不只是簽約付錢那麼簡單，後續的居住品質才是真正的考驗開始！









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

10 月底至 11 月初，全球金融政策與房市走勢同步出現轉折。美國聯準會（Fed）宣布再降息 1 碼，日本央行則連續第 6 次按兵不動；而台灣營建造價漲勢趨緩，房價推升的主力因素正逐漸退場。專家指出，房市短線可能進入觀望期，未來將回歸供需與政策面的調整。

美國聯準會於 10 月底決議再降息 0.25 個百分點，將基準利率降至 3.75%～4.00%。主席鮑爾在記者會上指出，因美國政府暫時關門、重要經濟數據延宕，聯準會決策猶如「開車遇到大霧」，將放慢政策節奏。

同樣在 10 月底，日本央行（BOJ）以 7 比 2 票數通過維持基準利率 0.5% 不變，這是自 2024 年以來連續第 6 次凍息。總裁植田和男表示，日本經濟「溫和復甦但仍有疲態」，短期內不會急於升息。消息公布後，日圓兌美元一度貶破 153 元關卡，創下 9 個月新低。

另一方面，台灣房市內部結構也出現變化。根據主計總處最新數據，2025 年營造工程物價指數年增率僅 0.8%，創下近 9 年新低。信義房屋企研室專案經理曾敬德指出，雖然建材與工資仍高，但通膨趨緩與資金緊縮下，造價對房價的推升效果已明顯減弱。

果仁家分析，整體而言，全球央行政策同步轉趨保守，加上造價因素淡化，房市短期內可能進入盤整期。投資人與自住族應關注後續利率走向與市場供需變化，以掌握下一波房市節奏。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

近年台北市房市熱點逐漸由傳統核心區轉向具生活機能與交通題材的新興地帶，文山區因捷運南環段工程推進與學區優勢，成為市場關注焦點。近期區內再有大型住宅開發案動工，基地位於順興公園周邊靜巷，規劃為純住宅社區，提供多種坪數產品，主打家庭與換屋族群。

根據了解，該案基地面積約千坪，採鋼骨結構設計，建築形式以中高層住宅為主，社區一樓規劃公共設施層，提供住戶休憩與活動空間。整體以低密度開發為方向，周邊街廓完整，生活環境以住宅為主體。建築設計上同步導入節能概念，申請綠建築與智慧建築候選標章，反映市場對環保與安全的重視。

地段方面，基地距離捷運南環段Y3預定站約五百公尺，該線全數完成發包並已進入施工階段，預計2031年完工通車。屆時可由文山區銜接松山新店線，直達中和與板橋地區，行車時間預估自動物園站至大坪林站可由39分鐘縮短至11分鐘。未來通車後，文山區可望成為連結南北生活圈的重要節點。

除交通建設外，該區教育資源豐富，鄰近再興中小學、靜心中學、中山國小及同心華德福學校，吸引不少重視學區與生活環境的家庭關注。順興公園及辛亥路周邊綠地提供良好的休閒條件，步行範圍內亦有商店與市場，生活機能齊全。

文山區近年推案量有限，市場以換屋與自住需求為主。依據實價登錄資料顯示，近一年新成屋與預售案成交單價維持穩定，平均落在每坪90至110萬元之間。業界觀察指出，未來南環段完工通車後，交通便利性提升可望帶動區域房價表現，尤其以公園及學區周邊產品最受青睞。

目前國泰悠然提供約三十至五十坪的產品選擇，內部格局規劃以方正採光為原則，部分戶別可眺望公園綠景。業者預期在整體市況趨於理性之下，具備交通、學區與生活環境三項條件的住宅仍有穩定買氣，文山區可望在捷運南環段推進過程中持續吸引剛性購屋族群。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】